拿地就要求“现房出售”，要与烂尾彻底决裂？
成都又见“现房销售”！
对，这里用的是“又”字。因为，这并不是成都的首创。
而催生“现房销售”的源动力，绝大多数都与期房销售的弊病有关。昆明市场上屡见不鲜的维权行动，也基本上都是期房销售书写的一部部血泪史。
昆明西市区某项目的交房“标准”
昆明北市区某项目电梯瓷砖未铺设完、按键未安装就向业主交房
“现房销售”不是特例
成都拟于7月18日出让的两宗主城地块，拿其中一块32亩的纯住宅用地来说，其起拍楼面地价就达14000元/㎡。但根据出让条件，除需按“底价+限价竞买+竞无偿移交租赁住房面积+抽签竞得”方式拍卖之外，还明确要求该两宗地“成品住宅比例100%，现房销售。”
也就是说，成都准备出让的这两宗地块，在拿地门槛上，就限定了必须进行“现房销售”。虽然拿地附带“现房销售”条件在成都尚属首次，但从全国来看，其实已经算不上新鲜了！
成都此次要求“现房销售”，或与此前较多的精装房交付维权有一定关系。在政府限价政策之下，成都二手房与新房价格出现倒挂，新房市场供不应求，但又受制于价格开发商只能压缩成本，在精装上“降标”，从而引发大规模的精装房维权事件。
【昆明楼市】梳理了国内实施过“现房销售”的城市发现，早在2016年6月在深圳最先试点“现房销售”的项目龙华金茂府（龙华A816-0060号地块）将于今年下半年上市销售。
当时，龙华金茂府项目拿地楼面地价约合5.68万/㎡，据内部人士测算，项目至少要卖到8万/㎡才能回本。目前，项目周边的次新盘二手房均价接近7万/㎡。
也就是说，我国第一个试点“现房销售”的项目，在上市销售时极有可能成为价格的标杆，拔高区域的整体房价。
城市 | 时间 | 要求 | 结果 |
深圳 |
2016年6月最先试点 | 龙华A816-0060号地块，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。 |
预计今年下半年入市。 |
南京 |
2016年8月11日 |
当地块竞价达到最高限价90%时要求现房销售。 | 2018年7月调整为：当地块竞价达到最高限价时，竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积。 |
杭州 |
2017年3月24日 |
当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。 | 2017年7月13日土拍公告中，“溢价50%须现房销售”的条款已删除。 |
重庆 |
2017年5月 |
土地溢价率超过50%（含50%），开发商必须现房销售。 | 2018年5月30日，要求当现场竞价达到最高限价后，从以前的现房销售转向竞配建无偿移交公有租赁住房面积，且公有租赁住房面积不低于2000元/平方米的精装修标准。 |
“现房销售”城市情况整理/昆明楼市制表
我们再来看其他实施“现房销售”的城市，执行时间多则两年，少则半年，最终要么被其他政策取代，要么直接被取消，时至今日，“现房销售”难逃“夭折”境地。
如今，成都重拾“现房销售”手段，大有在差别化调控背景下，对热点地块迎头泼冷水的意味。
预售制存废之争
我们知道，“现房销售”是对现行商品房预售制度的一种重要挑战。
商品房预售制就好比，购房者先将钱“借”给开发商进行项目的建设。只不过这种“借”是在双方买卖合同的约束下进行的。虽然后续也存在“退房”的可能，但“先给钱后交货”的不对等交易，也客观上衍生出许多令人诟病的问题。
比如昆明某企业承诺的“公立学校”变私立，某企业承诺的精装房交房时变“惊装房”，更有甚者为容积率达标，开发企业直接敲掉房子的顶楼……这些出现在昆明的鲜活案例中，期房销售是造成损害购房者利益的最大罪魁。
纵观商品房预售制度实行的20多年，期房销售弊病的显露，甚至，成为“现房销售”模式探索的一个推动力。
也正因为如此，对于商品房预售制度存废的争论也从未停过。
早在2005年8月中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》中，就涉及到建议决策部门考虑取消房地产预售制度的内容，引发轩然大波。
2010年1月24日，广西住房和城乡建设工作会议召开，时任住建厅党组书记宋继东在所作的工作报告中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。
去年，广东省房协一纸征询取消商品房预售意见的文件，更是被认为是“取消预售”的信号，引发了对现行商品房预售制度的各种猜测。
于是，众人将目光投向深圳，以期获得确切的答案。然而，这座率先引入商品房预售制度和率先迈出预售制度改革的城市（率先试点“现房销售”），并不容易让人看透。
但是，就“现房销售”而言，能有效的避免前面提到的烂尾、维权等房地产市场存在的普遍现象，对于购房者是一种很好的保障措施。
只是，前仆后继的“现房销售”试水，更像是一种楼市调控的手段。单点使用，局部调控，不是为了能取代预售制，而是为了更好地促进房地产平稳健康发展。
昆明“现房销售”可行？
对于“现房销售”，深受城中村改造烂尾之苦的昆明人而言，想必是无比欢迎的。
“现房销售”可以使曾经因为预售制及“精装房”导致的维权事件会大幅度减少；购房者不用听开发商胡夸海吹几年后的区域政策规划，能够实实在在看到区域的状况；项目样板间也可能成为历史，在“现房销售”中买房就像挑衣服，可以先货比三家再决定买哪一家的。
但实际上，“现房销售”只是一种有效的保护消费者权益的行为，并不是有效的抑制房价的手段。毕竟，买得“好”与买得起，还是有差异的！
因此，要在昆明全面实现“现房销售”，并非是件容易的事。
拿昆明7月首日的土地供应，就可以举一个例子。据统计，7月1日昆明共推出76宗国有建设用地，供应面积约2882亩，交易起价达266亿元，创下昆明单日土地供应量历史新高。
若要对这76宗土地实行“现房销售”，姑且不说开发商愿不愿意拿地，单就该批次地块建设入市周期而言，将导致未来量两三年内（按拿地到项目建成两三年的工期）昆明市场缺少多少新增销售房源。
由于市场供应量减少而形成的“卖家市场”，不但不利于房价的稳定，反而，有可能助推房价快速上涨。而两三年后，该批次“现房销售”的房源入市，开发商定价也必定参照市场价格。届时，房价不涨都难！
更何况，即将进入“公寓时代”的呈贡，本身就无房（新房住宅）可卖，再来一个“现房销售”，那房价岂不要飞起！
当然，可能有人会质疑，为何要选择集中供应的76宗土地来例举。事实上，这与选取的举例样本并没有多大关系（纯拣着就近的说而已）。因为，按照昆明市政府工作报告此前的披露，2019年昆明土地供应目标是3.6万亩以上，实现土地收入1000亿元。
可见，什么样的数据样本放在偌大的任务目标量面前，其实都算是浮云！
回到“现房销售”的可行性，其实，在昆明是不能排除单个项目（地块）要求“现房销售”的可能性的。因为，在土地招拍挂条件“升级”上，昆明至少也是没落伍的。
昆明在昨天下午3点进行网络拍卖的三宗约78亩巫家坝土地，此前公布的竞买要求为：“商业和居住地块要同步建设，并由主管部门确认同步建设后住宅才可入市销售。”
最终三宗地块被首创置业全资子公司北京众置鼎福房地产开发有限公司以约12.05亿竞得。该项目将打造首创集团东南亚区域总部和商业中心。
昨天网拍地块成交的截图
这种拿地门槛的“升级”，有没有感受到与成都“现房销售”有着异曲同工之妙。
而此前，昆明在巫家坝区域的开发中，史无前例的设置了“高门槛”——千亿房企、全国10个省份业务布局、建设总部项目、不接受多家房企合作开发、不接受不隶属于同一集团的联合体竞买、至少1家世界500强企业总部或区域总部入驻、竞买人须有400米以上超高层建筑的投资或建设经验……
所以，从单个地块拿地门槛的这种“升级”现象，不难看出，昆明未来或会在单个项目的开发中要求“现房销售”的可能。
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